去年开始，地产行业经历了暴雷、大裁员等一系列负面事件，让整个行业人心惶惶。
进入2022年下半年，我们看到国家出台了一系列政策，对地产行业直接或间接地产生了正面影响。行业正在逐步复苏，行业信心也在逐步重建。
本期KOS观察邀请到KOS高奥士国际金融及地产组总监Daphny Liang，地产组负责人Cecilia Liang来为我们剖析地产行业发展，解读政策及最新招聘趋势。
Daphny和Cecilia从业以来，深耕地产板块多年，对地产板块有深刻的理解及深厚的人脉网络积累。
金融及地产组总监
Daphny Liang
地产组负责人
Cecilia Liang
本次KOS观察探讨主题包括：
1.从去年开始，地产行业一直传出负面新闻，是什么原因造成的？
2.目前是否有一些对地产板块利好的政策？它们会如何影响地产板块未来的发展？
3.未来地产板块发展的重点方向会是什么？
4.市场在变化，地产招聘市场会有什么样的新趋势或者机遇吗？
5.对地产行业的候选人，有什么建议？
6.对雇主来说，如何更好地树立自己的雇主品牌，吸引候选人？
1. 从去年开始，地产行业一直传出负面新闻，是什么原因造成的？
Cecilia：多数房地产企业的发展一直有以下三个特点。
首先，采取全国化战略。为了支持高溢价、高成本在全国拿地的战略，多数房企会进行多渠道“高杠杆”融资获取资金。其次，偏好重点发展中高端型住宅。一旦市场遇冷，就会出现现金流和资金运转问题。第三，2015年以来，房企都在探索多元化布局，收并购项目比比皆是。
一方面，对新项目本身的尽调不周或相应的团队人才缺失，可能造成项目发展迟缓，所获收益低于预期；另一方面，因为需要大量资金沉淀且回报周期长，会对现金流和资金周转造成影响。
在这样的发展背景下，2020年开始，国家对房地产行业进行了宏观调控。政策开始加码收紧。“五限”进一步完善。预售资金监管、“三道红线”政策的出台， 提升了融资难度。内外因结合，许多房企陷入了盈利下滑，资金回笼效率降低，现金流断裂，债务压力大等困境，最终导致暴雷和裁员现象的发生。
2. 目前是否有一些对地产板块利好的政策？它们会如何影响地产板块未来的发展？
Daphny：房地产行业对于国民经济的稳定和发展起着关键性作用。4月以来，从中央到地方都发布了一系列政策来重新激活房地行业。最为直接的就是“五限”政策的逐步放松。这让大家看到了国家稳楼市的决心。
还有间接影响房地产行业的政策。比如，今年3月，中共中央、国务院发布的《关于加快建设全国统一大市场的意见》中强调，要加快建设物流相关建设。相比于其他地产领域，物流地产更具韧性，风险低且业绩稳定。其投资回报率也很可观。根据世邦魏理仕的统计数据，一线城市物流地产投资净回报率在6%到8%。
越来越多的房企开始入局，比如我们熟知的万科、中海、碧桂园、绿地、远洋、凯德等房企在物流地产领域都有所布局。另外，京东、阿里巴巴、顺丰等其他领域的企业也纷纷开始布局物流地产。我们看到物流地产是房地产行业目前发展最快的领域之一。
除此之外，产生间接影响作用的还有十四五规划和国家对新基建的重视及扶持。十四五规划中强调产业升级，实体经济、低碳经济和数字经济的发展。产业园可以促进相关产业的孵化和聚集，带动投资和配套发展等，对于推动上述方面的发展有着举足轻重的作用。不少产业地产也将成为地方经济发展的支柱，因此我们相信，接下来政策上也会有更多的“暖风”。目前，我们看到国企、央企已开始大力布局产业地产。
商业地产方面，2021年第四季度开始，下调利率、降准、降低LPR等形式激活了 2022年地产投资和开工意愿。但由于住宅市场依然要调控风险，我们相信部分资金将流向商业地产，商业地产发展也将提速。
3. 未来地产板块发展的重点方向会是什么？
Daphny：在“房住不炒”的主基调下，我们认为未来地产板块发展的重点方向会有三个。
第一，物流地产。疫情以来，全球电商行业和配送行业需求量大增，内需和外需都在不断扩大。在国内外旺盛的消费、配送需求下，物流地产的价值和需求也会继续增长。近期有消息说，全球最大资产管理公司黑石集团将在环京、河北进行物流项目开发，扩大其在中国物流地产领域的投资。因此，我们认为物流地产会迎来良好的发展前景。
第二，其他产业地产。除了物流地产以外，其他产业地产也将迎来“大时代”。中国正在逐步开放REITs，资本市场已经开始注意到产业地产的潜力。在政策和资本的双重加持下，产业地产发展前景不容小觑。
第三，商业地产。通常，商业地产的投资净回报率大约在4%到5%之间，略低于物流地产，但高于住宅地产，是兵家必争之地。
第一季度出炉的“房地产Top500综合实力测评榜单”中如万科、碧桂园、龙湖等龙头企业都在商业地产有所布局，并将该赛道定为重点赛道。
受到第一季度疫情的冲击，商业地产在上半年承受了压力。但我们看到很多企业都在转向存量运营的同时，积极创新，寻求新的增长点，对其产品和服务进行转型和升级。对于高质量服务的要求，也带动了中高端物业管理服务的发展。商业地产真正做到了“破而后立”。
另外，商业地产本身还可以帮助企业拓宽融资渠道和业务范围，提高其估值。而随着疫情的平复，我们看到商业地产的投资价值也重新凸显。我们相信，商业地产将迎来高质量的发展，其增量空间也是巨大的。
4. 市场在变化，地产招聘市场会有什么样的新趋势或者机遇吗？
Cecilia：房地产行业正经历变革、转型、升级，迎来重要窗口期。其行业逻辑的转变意味着其用人逻辑也会和之前有所不同。吸取上一波“暴雷事件”的经验教训，在人才方面，许多地产+多赛道发展的房企意识到完善人才布局的重要性。
企业意识到需要将人才战略与商业发展战略更好地结合。提前布局关键赛道人才链，让各个关键赛道快速进入平稳乃至高速发展阶段，做到“多元开花”，才能在风险来时，抗住风险。
目前这个阶段，企业对人才的要求也有所提高，希望用更专业的人去做能够为业务增值的事。比如，物业管理赛道需要更多过往有丰富经验，并且专业度高，能够促进诸如智能化管理等创新形式的人才。比如，在产业地产和商业地产方面，“精细化运营”、“碳中和”、“数字化”、“商业IP”、“投融管退”分别成为两个领域的关键词，企业也渴望吸纳有相关经验的优质人才。
Daphny：由地产细分领域上来看，我们从今年收到的客户招聘委托任务中发现，产业地产、物流地产正在激进地吸纳各种人才，岗位包括产业招商、项目运营及项目投资拓展等。
其中，产业招商的方向更多是新兴产业，包括半导体、大数据、碳基新材料、光电、节能环保、光伏、智能网联新能源汽车、通用航空、现代医药等。
这也再一次印证了国家对经济转型、升级成为工业4.0、世界智造中心的决心。
5. 对于地产行业候选人，有什么建议？
Daphny：宏观来看，虽然行业在复苏，但经过上一波大浪淘沙后，招聘市场中呈现的局面其实是人才过剩。在这样的供需关系下，企业招聘门槛提高，甚至个别职位薪酬预算较之前也会有所降低。所以，求职者在求职时可能需要适当调整自己的求职预期，以抓住机遇，找到最匹配的职位。
目前的市场瞬息万变，好的机会可遇不可求。近期，在帮助企业招聘的时候，我们会遇到一些案例是候选人本身很优秀，但因为一时犹豫或坚持不符合市场情况的期望值而错失良机，非常可惜。有求职意向的候选人，可以联系我们，我们会为候选人提供客观的市场信息和建议，帮助候选人匹配心仪的职位。
Cecilia：地产行业经过调控和一系列震荡后，其行业格局正在重建。
对于候选人来说，拥有核心技术能力和资深行业经验依然是最重要的。除此之外，雇主越来越看重综合素质和职业素养。因此，在个人简历或者面试中可以突出这些相关亮点。KOS也会帮我们的候选人进行相关指导，以帮助候选人顺利通过层层筛选。
6.对雇主来说，如何更好地树立自己的雇主品牌，吸引候选人？
Cecilia：企业可以从六个方面来更好地树立雇主品牌，吸引优秀候选人：
（1） 保持平台的稳定性；
（2）妥善安置离职员工；
（3） 搭建人性化的企业文化，可以卷，但收获和努力成正比；
（4） 调整合理的薪酬结构，适当提高固定部分的比例；
（5） 对不同的岗位，有清晰明确的职业发展规划和路径；
（6） 设置长期激励制度。
